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深圳市九阳电池有限公司

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惨不忍睹!小区业主如何自治?市区绿洲花园提供了一个悲催案例
发布时间:2019-10-28        浏览次数: 次        

  原标题:惨不忍睹!小区业主如何自治?市区绿洲花园提供了一个悲催案例.....

  导读:市区新城绿洲花园郁郁葱葱的小区乔木无故遭遇“剃头”,惨不忍睹!万万想不到,竟然是业主委员会所为。

  为啥会发生这样悲催的事情?温州的住宅小区,业主、业委会、物业之间,屡屡上演相爱相杀、杯葛纠缠,有啥破解之道吗?一起来看看!

  近段时间,鹿城区滨江街道绿洲花园小区业主群闹得沸沸扬扬,甚至还把事情闹到了街道。

  许多长了十几年的香樟树,高大、冠幅饱满、枝条苍劲又飘逸,“咔嚓”一声,成了这样▼

  就在“能工巧匠”砍得不亦乐乎、誓将小区树木“剃平头”到底的时候,小区的许多业主站了出来,最终制止了这场灾难性的行动。

  惊不惊喜,意不意外! 我们绿洲花园绿化还是比较有名的,很多业主茶余饭后都会在小区里散步,享受小区绿化带来的怡情小趣。

  绝大部分没有影响,砍掉的许多树都在房子西侧和北侧,可以挡西晒,夏天还是绿荫大道。这么重大一件事,业委会咋就自做主张了呢!

  贴在墙角的一页通知揭示了答案!有知情人士称,这是因为第三届业委会即将届满换届。

  业委会原来可能想在换届前,做一番“看得见”的实事。结果“好心办坏事”,惊喜变惊吓了!

  一石激起千层浪,正因为小区绿化遭受一万点打击!有业主就在业主群内与第三届业委会成员起了冲突。部分业主甚至要求他们“下台”。

  “尤其是部分第一届和第二届业委会成员群情激愤。他们“下台”时,正是因为小区业主(包含第三届业委会成员)认为他们没有按照物业管理办法、物权法相关条例的规范做事,如款项出入未经其他业主同意或知情等。第三届业委会与过去两届相比表现有所进步,账务等相关敏感的问题都有公告贴到公示栏,但做事情基本没有经过多数小区业主表决同意,存在许多不规范的地方。这次美其名曰修树,实际成了灾难的砍树,就是不规范办事的后果!”

  “尤其是部分第一届和第二届业委会成员群情激愤。他们“下台”时,正是因为小区业主(包含第三届业委会成员)认为他们没有按照物业管理办法、物权法相关条例的规范做事,如款项出入未经其他业主同意或知情等。第三届业委会与过去两届相比表现有所进步,账务等相关敏感的问题都有公告贴到公示栏,但做事情基本没有经过多数小区业主表决同意,存在许多不规范的地方。这次美其名曰修树,实际成了灾难的砍树,就是不规范办事的后果!”

  先是有业主代表针对第三届业委会的不足,发出《关于要求绿洲花园第三届业主委员会依法履行公布事项及财务审计的函》,要求第三届业委会公布成立以来的收支明细、所有决定等,交出账簿等配合审计,公布私分财物的业委会成员名单。▼

  第三届业委会在次日立刻反击,以针对第一届、第二届业委会以及物业开展审计的《关于开展全面审计的通告》怼了回去——如果小区户数不超过45%,那么就对本届、第二届业委会、第一届业委会以及物业管理公司全面审计。▼

  上个月,房哥转载了杭州春江花月小区修建乔木的事件可以参考。(详见历史文章:)

  因为小区有1400多颗大树,修剪乔木需要大量费用,减肥药什么比较好用,低层住户认为大树挡住了阳光,高层住户认为不用修剪。最终,小区启动了业主大会,以69.3%赞成率通过,再贴公告公示。无异议后,业委会报经园林绿化主管部门审批,再公示,然后请有资质、专业的单位修剪树木。

  春江花月小区在处理业主意见不统一的问题上非常值得学习——在开业主大会前,业委会还请了第三方公司进行入户调查,过程虽然费时,但能大致得到比较准确的反馈。

  归根结底,导致小区运营难、各方利益冲突、业委会乱象的共同原因,不外乎这几点——

  不少业主缺乏公民意识,爱指手画脚和马后炮成了不少“Mr right”或“知心大姐”热爱小区的主要方式,但从不热心参与小区公共事务,连个正常的业主大会也很难开成;

  有地位、有能力的人忙于自己的事,导致许多小区参与业委会的都是“闲人”,难以选举出得力的班子,甚至出现个别小区如村主任选举一般,浑水摸鱼想拿好处的人“热切”参与,“劣币驱逐良币”现象严重;

  业委会缺乏法制意识和制度约束,依法(《物权法》《物业管理条例》等)办事的意识不强,业主大会基本不组织,办事不规范,监督制约缺位,存在一定的以权谋私现象;

  物业管理履责不到位,业主拖欠物业费,大家的屁股都不干净,契约关系成了糊涂账,使得小区管理进入“恶性循环”;

  可以建立一个实名制、一户一人的业主微信群,涉及小区重大事项决议时,可以直接启用微信投票小程序等直接投票。既可以听取广泛的民意,也较为高效、低成本地做好决策。

  新近商品房小区物业起点较高。开发商为了营销,多引进了自有的物业或者较为成熟的物业公司,甚至有些开发商是贴钱的。

  这就使得未来小区业主委员会成立接管后,有了较好的基础,且小区的业主在房子交付之前普遍早早建立了业主群,业主之间交流多,对小区品质比较在乎,这对后期业主自治以及对物业公司的监督有较大的正面促进作用。

  从建设成本和档次来看,这几年的安置房品质大幅提升,甚至与不少中档商品房持平。但在业主自治、物业管理这一块,还有可能会成为一个短板。

  与其在遇到问题后再管理,倒不如“防范于未然”,相关部门和建设单位可以积极引导,促使安置房小区的业主自治与物业管理水平也能有所提升!

  最后顺便来看看,住宅小区有哪些合法收入可以供业主支配使用,以及温州都有哪些“富得流油”的住宅小区。

  据《温州都市报》报道,市区月光大厦、美曦大厦、广信大厦等小区,都曾用共有收益每年给业主发放100多万元现金红包。月光大厦物业费全免,每户过年过节发钱,每年3000元至5000元不等。

  包含电梯内广告、电梯口视频广告、出入口道闸广告、小区广告灯箱、外立面平面广告、店招广告、车库入口广告、射灯广告等广告。

  1、电梯内广告:以广信大厦为例,每部电梯内有4个广告位,2016年一部电梯内广告租金为6000多元/年,该小区共有22部电梯,2016年一年可收入约13万元。

  2、楼道电视广告:每幢楼电梯口有一台电视机可播放视频广告,2016年一台电视机广告公司支付租金2000多元/年,小区共有11台电视机,2016年全年收入约2.2万元。

  3、灯箱广告:小区里的4个灯箱2016年全年广告租金8000多元,小灯箱1800多元/年,大灯箱2400多元/年。

  4、楼道广告:电梯对面有两三个广告位,广信大厦11幢楼,每幢都有,每个广告位500元/年,2016年一年收入10000元。

  5、道闸广告:门口道闸由广告公司建设,广告公司不用付租金,但供小区免费使用并帮助维养。

  租金是该小区经营收入的主要来源。按照物业管理相关规定,经营用房、共用部位可以用于经营,广信大厦小区有600多平方米的经营用房可以出租,加上其他公用部位,一年租金收入有50多万元。

  广信大厦为了方便业主停车,业委会在小区公共区域地面设置了320多个车位,每个车位每月收取100元的停车费,一年下来约有40万元。“我们把这个停车费叫做公共资源占用费,因为这是大家的资源。而这笔钱到了年底会返还给每户业主,让没有停车的业主也能享受到公共资源的收益。”

  “这部分收入较少,一年大概几万元。小区每年开支后结余十多万元,银行利息一年也就几千元。还有商人到小区摆摊,每次收取两三百元摊位费等。”

  当然,有发放福利的小区,大都客观条件较好,主要有三个特点:一是地段较好,如在商业圈、市中心等。这类小区的经营性收入以租金为主,比较可观。二是高层小区,高楼的外立面、电梯都可设置广告位。三是规模较大的小区,可拥有较多的经营用房、停车区域、电梯等公共资源,这样经营性收益渠道也相对更多些。(来源:温州都市报)

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